房地产企业增值税高发税收风险点

摘要: 房地产企业增值税高发税收风险点一跨地区预缴增值税时未缴纳教育费附加、地方教育附加风险 纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的,应在建筑服务发生地预缴增值税的同时缴纳两项附加,可能存在漏征教育费附 ...

房地产企业增值税高发税收风险点


跨地区预缴增值税时未缴纳教育费附

加、地方教育附加风险

     纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的,应在建筑服务发生地预缴增值税的同时缴纳两项附加,可能存在漏征教育费附加、地方教育附加风险。

     企业可以在“金税三期”系统查询缴纳义务人增值税、城市维护建设税申报信息,通过数据关联比对分析进行判断排查。同时,强化内、外部宣传和操作辅导,辅导缴纳义务人和税务人员准确落实减免优惠政策

项目公司设立方式未考虑税收因素

     房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发,未事前考虑税收影响,项目公司的成立不符合相关规定,导致增值税计算及缴纳时土地价款不能按规定扣除。

     财税[ 2016]第140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第八条规定:房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后,设立项目公司对该受让土地进行开发,同时符合下列条件的,可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

     (1)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同,将土地受让人变更为项目公司。

     (2)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下,签署变更协议或补充合同时,土地价款总额不变。

     (3)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

     以上三个条件须同时满足,否则将影响增值税的差额计算缴纳。

融通资金不符合统借统还政策

     集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

     按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016) 36号文附件三第19条第7款规定,统借统还业务中,集团按不高于支付给金融机构的借款利率水平,向集团内下属单位收取利息。统借方向下属单位收取的借款利率水平高于本身支付给金融机构的借款利率水平的,应全额缴纳增值税。同时,按照《企业所得税法实施条例》第三十八条规定,企业在生产经营活动中发生的下列利息支出,准予扣除:非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。因此,在项目公司层面上还要考虑统借统还的利息利率是否高于金融企业同期贷款利率的,超出部分不得在所得税前扣除的风险。

关联企业间无偿或低息融通资金

     房地产集团在集团内关联企业间融通资金,未按照独立企业之间的业务往来处理,不计息或收取低息。

     按照《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》财税[2019] 20号文第三条:“ 自2019年2月1日至2020年12月31日,对企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,免征增值税”。按照《税收征管法》第三十六条规定:“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来,应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用,而减少其应纳税的收入或者所得额的。税务机关有权进行合理调整”。另据《税收征管法实施细则》第五十四条规定:“纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的,税务机关可以调整其应纳税额;

     融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额,或者利率超过或者低于同类业务的正常利率”。因此,集团内无偿或低息可能会面临被税务机关按照金融机构同期贷款利率调整的风险。

价外费用未计收入

     根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定,价外费用包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。如果房地产企业直接收取的有线电视开户费、管道煤气开户费等,未合并到收入中申报缴纳增值税。

     房地产企业签订合同时,若约定直接收取有线电视开户费、管道煤气开户费等费用,且并非属于政府性基金、行政事业性收费,也不属于以委托方的名义开具发票的代收款项,没有将代收费用计算缴纳增值税的,存在少缴增值税的风险,有罚款、补交税款和滞纳金的风险。

     总局公告 2016第18号第四条规定:房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款) + (1+11%)(现行税率为9%)

违约金未计入价外费用

     如果房地产企业收到业主的违约金(购房合同履行)未计入价外费用,申报缴纳增值税的。存在少缴增值税的风险,有罚款、补交税款和滞纳金的风险。

     第一种情形:合同已解除,业主支付违约金给地产企业(1)地产企业收到违约金,不属于增值税的应税范畴(合同解除销售行为已不存在)。不需要缴纳增值税;(2)地产企业不需要开具发票,直接向业主甲提供收款收据即可。

     第二种情形:合同已经履行,业主违约根据销售合同的约定向地产企业支付违约金(1)地产企业收到的违约金属于增值税应税行为,应作为价外费用缴纳增值税;(2)地产企业收到违约金,应当正常开具发票,选择的开票编码应该同“销售不动产”选择的编码一致。如果业主为个人开具普通发票,如果业主为企业,也可以根据要求开具专票。也就是说违约金应该同销售房屋开具的发票保持一致,如果开具的是专用发票,那么购买方取得价外费用的专用发票正常可以抵扣进项。

销售商品房价值与赠送物品价值未区分

     房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为,未在销售合同(或补充协议)中分别记载房屋和赠品的价值,统一按销售不动产开票计算增值税。

     房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为,属于兼营行为,企业在销售合同(或补充协议)中没有分别记载房屋和赠品的价值,没有区分,使销售货物降低税率。带来罚款、补缴税款和滞纳金的风险。

     房地产开发企业销售商品房赠送汽车、家电及家具等行为,属于兼营行为,应该拆分为两部分: 一是销售不动产,税率为9%,二是销售货物,税率为13%。分别核算,计算各自的增值税。


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2021-12-5 17:32
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