根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局公告2016年第18号》、《财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）等文件规定，整理如下，供大家学习、交流、点评。

一、纳税义务时间问题

财税【2016】36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。

发生应税行为是前提，项目已开始建造，双方就具体交易签订合同，不论是否已交付，应税行为已发生。这是货物销售、营改增业务的通用规则。

一个前提：发生应税行为。

三个时点：一是收讫销售款；二是取得索取销售款凭据；三是先开具发票（预收款发票除外）。

收款和开票，均是以发生应税行为作为前提的，不要被先开票这句话误导，而否定发生应税行为这个前提条件。不能把先开具发票作为确认纳税义务发生的唯一条件。

在此前提下，收讫、索取、开票三个条件，按孰先原则确认纳税义务发生时间。

所以，房地产公司按照交房或提前开票（即开具带税率的发票），确定纳税义务发生，停止预缴，按适用税率、在销售额中对应扣减土地价款计算申报增值税。具体纳税义务时间为：

1.房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。

2、未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。

3、（安徽国税）因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；

4、(安徽国税)因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。

对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。

标注：安徽国家的理解更全面一些，而且对于房地产开发企业原因延迟交房的，规定以实际交房时间，突破了形式上的“保护税款征收”的优先观念，同时对于非买卖情形下以不动产权属变更作为义务发生时间，这也有利于纳税人的实际行为发生为前提。

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