您的灵工财税专家
搜索
灵工之家
 发帖

房地产三大税种的税务筹划

摘要: 土地增值税税收筹划。根据笔者经营项目的税收筹划经验,整个开发建设过程的税收筹划应以土地增值税和企业所得税为重点,其中土地增值税筹划以增加扣除项目金额为重点。对房地产开发企业而言,税法允许纳税人从转让收 ...
土地增值税税收筹划。
根据笔者经营项目的税收筹划经验,整个开发建设过程的税收筹划应以土地增值税和企业所得税为重点,其中土地增值税筹划以增加扣除项目金额为重点。对房地产开发企业而言,税法允许纳税人从转让收入中扣除的扣除项目有五项:1。取得土地使用权的金额;2.房地产开发成本;3.房地产开发成本;4.转让房地产相关税款;5.其他扣除项目。
(一)取得土地使用权的金额。
主要是国家取得土地使用权所支付的地价以及国家统一规定支付的相关费用(主要是权利税、相关登记、户籍费用),这些费用一般都是固定的,但在以下方面有很大的税收空间。
一、土地出让价格明显偏低时的纳税筹划。
在土地转让合同中明确约定开发者的附属义务进行计划。
就土地增值税扣除项目而言,拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务可以在转让合同中详细约定,因为这些义务所产生的费用可计入开发成本,实际上也达到了扩大开发成本的效果。
实际上,政府不予补偿,低土地转让金的原本目的是开发人员自己处理拆迁、配置、补偿、辅助建设等净土交付义务,这些在法律和财税逻辑上是开发成本,从另一个角度来看,政府只是减少土地转让金
2.红线外与目标区域相连的税收筹划。
除了附加义务和义务的转让合同条款外,还可以进一步与政府签订合同,转让的红线以外的土地也可以签订市政开发义务,今后在进行税务计划时有更多的计划空间和名称。例如,通过共同建设、代理建设等方式,将成本与目标区划联系起来,避免后期争议,进入项目开发成本处理。
三、退还转让金的税务筹划
(1)土地转让金采用先征后返的办法,可考虑改为奖励开发主体的总部或其他相关公司,其理由是通过招商引资奖励或其他名目的奖励,这样就可将返还的款项与原来缴纳的土地款项脱钩,在土地价值税清算时也可进一步节约企业所得税。
(2)由于土地一级开发和二级转让原则上是分开的,政府可要求一级开发费用先支付,然后再向二级市场定向转让有关开发主体,使一级开发阶段的一些不合理支出合法化,从而清算未来的土地增值税。
㈡房地产开发费用。
包括土地征用和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共辅助设施费、开发间接费等。
1.征地和拆迁补偿的税收筹划。
征地拆迁补偿的主要内容有:土地征用费、耕地占有税、劳动力配置费、地下附着物拆迁补偿净支出、安置住房费用、取得支出、农作物补偿、危房补偿等。
在城市建设/旧改造项目中,拆迁人取得的拆迁补偿费收入一般不征收增值税、土地增值税、印花税、权利税(同等补偿面积范围内)处理(即不需开具收据),因此,许多房地产公司在合理合法的前提下,不收取增值税、土地增值税、印花税、权利税(面积相等)税,许多房地产公司在合理合法的前提下,都不收取增值税、土地增值税、印花税、权利税(相当补偿面积)。
二是前期工程费用。
前期工程费用包括计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、七通一平等支出,很多房地产公司都想扩大前期工程费用,但笔者认为受营业改革的影响,这部分费用的扩大风险很大。
三、建筑安装费用。
营业改革增加后,增值税实行链条抵扣,虽然各地都有建安指导价,但实际上,在金税三期后建安成本方面的刻意增加存在着巨大的风险隐患。不过,不少地产商认为,如果总承包商充分配合,在合理的范围内做大建安费用还是有一定的操作空间的,笔者对比仍然保持着保持态度。
此外,在隐蔽工程方面,土方工程和基坑支如土方工程和基坑支护因地质问题而发生的塌方和加固等,目前讲述的风险较大。
四、基础设施费用。
包括住宅区道路、供水、供电、供气、污水排放、洪水排放、通信、照明、环卫、绿化等项目的支出,其中绿化项目有很大的税收筹措空间。具体来说,绿化园林公司可以在税收优惠地成立后,由开发主体向绿化园林公司支付大量费用,转移利润后,绿化园林公司可以享受税收优惠政策
五、公共配套费用。
可以充分利用精装修、园林、绿化、道路、智能化等配套项目的灵活空间提高成本,一方面是设立税收优惠地的主体转移利润,另一方面是找合作单位合作做大成本,当然这种方法在营改增的背景下肯定有税收隐患,作者也不提倡。
6.间接开发成本。
包括工资、员工福利、折旧、维修、办公、水电、劳动保护、周转房摊销等。
㈢房地产开发费用。
销售费、财务费、管理费作为期间费用直接计入当期损益,不按成本计算对象分配,开发费按《土地增值税实施细则》标准扣除。
金融费用中的利息支出,可以按转让房地产项目计算分配,提供金融机构证明书的,可以实际扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。
不能按转让房地产项目计算分配利息支出或提供金融机构证明的,按取得土地使用权的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除房地产开发费用。
税收筹措要点:
1.如果项目主要依靠债务筹资,利息费用所占比例较高,并且可以提供金融机构的证明,则可以根据实际情况选择扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较低,可以根据土地使用权和房地产开发费用之和的5%来选择扣除,这样可以多扣除房地产开发费用,有利于企业价值最大化。
2.在土地增值税清算层面,充分利用金融机构的贷款利息计入财务成本,尽快做好金融机构方向的融资安排;在所得税清算层面,除金融机构的贷款利息外,充分利用相关企业或其他非金融机构的贷款利息计入财务成本。
㈡与转让房地产有关的税收。
主要指转让房地产时缴纳的印花税、城市建设税、教育费附加。
对房地产开发企业而言,其所缴印花税已列入管理费用,不得单独扣除。
第五,其他扣除项目。
对于从事房地产开发的纳税人,可按《土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和扣除20%。
需要特别说明的是,上述增加扣除项目金额需要掌握三个原则:
第一,成本增加要在合理的范围内,增加太大,超出合理的范围,税务机关不会不知道;
第二,成本增加可以以合法合理的方向为原则,以更合理的理由增加,如精装房、景观园林等;
第三,成本增加要配合合理的证据链,如合同、资金流、发票等。

(部分内容源于网络,侵删)

鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

相关阅读

说点什么...

已有0条评论

最新评论...

本文作者
2021-8-12 14:35
  • 0
    粉丝
  • 2351
    阅读
  • 0
    回复

关注灵工之家

扫描关注,了解最新资讯

联系人:钱经理
电话:130 5118 8181
EMAIL:BD@linggongzhijia.com
地址:北京市朝阳区人民日报综合业务楼12层
热门评论
排行榜

关注我们:微信订阅号

灵工之家

官方微信

灵工之家

微信服务号

全国服务热线:

400-0022-081

公司地址:北京市朝阳区人民日报综合业务楼12层

商务合作:130 5118 8181

BD Email:BD@linggongzhijia.com

邮编:100023

温馨提示:所有产品及展示信息均由入驻灵工平台提供及网络公开资讯整理,仅供参考。转载的目的在于传递更多信息及用于网络分享,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,也不构成任何其他建议。

本站不保证信息的准确性、有效性、及时性和完整性。本站及其雇员一概毋须以任何方式就任何信息传递或传送的失误、不准确或错误,对用户或任何其他人士负任何直接或间接责任。

在法律允许的范围内,本站在此声明,不承担用户或任何人士就使用或未能使用本站所提供的信息或任何链接所引致的任何直接、间接、附带、从属、特殊、惩罚性或惩戒性的损害赔偿。

Copyright   ©2018-2021  灵工之家-您的灵工财税专家 版权所有:北京灵工之家信息技术有限公司  技术支持:灵家信息     京ICP备2021008724号-4增值电信业务经营许可证 京B2-20213360