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房地产税务筹划所得税的税收筹划

摘要: (i)确认收入。第一,出售精装房。鉴于精装房销售可避免备案价格限制的问题,建议签订两份合同,开发商与买家签订毛坯房合同,开发商设立的装修公司(注:注意关联与控制的关系)与买家签订装修合同,主要是为了减少开 ...
(i)确认收入。
第一,出售精装房。
鉴于精装房销售可避免备案价格限制的问题,建议签订两份合同,开发商与买家签订毛坯房合同,开发商设立的装修公司(注:注意关联与控制的关系)与买家签订装修合同,主要是为了减少开发商的收入,将开发商的部分利润转移到装修公司,装修公司可采用定额征收企业所得税的方式,达到节税的目的(也可在税收优惠地注册)。
第二,代收费用。
将公共维修基金以外的代理费用(暖气开口费、闭路电视费、代理房地产证明费、代理公证费)转移到房地产公司。否则,开发主体的这些业务收入不仅要缴纳增值税,还要缴纳土地增值税,纳入企业所得税的计算基数。
三、充分利用分期付款合同。
根据销售合同或协议规定的价格和支付日期确认收入的实现;如果付款人提前支付,则在实际支付日期确认收入的实现。
(二)成本增加。
1.充分利用相关企业的利息支出。
项目开发主体(即非金融企业)接受的需要支付利息的相关债权投资,如果不超过企业权益投资的2倍,支付给相关企业的利息支出可以在规定的税前扣除。
需要特别说明的是,采用相关企业的借款利息方式有很大的制约条件,该资金利息不能在土地增值税前扣除。因此,选择统一贷款转移集团企业间的利息成本,合法合理地税前扣除。
第二,薪酬项目。
按工资总额计入员工福利费14%、工会经费2%、员工教育经费2.5%,上述三项费用限额可实际扣除的公益捐赠支出,年度总利润不超过12%的,可以税前扣除,部分结转后3年内计算应纳税所得额时扣除。
项目开发主体可以充分利用政策。例如,向员工支付的通信费补助金,按照规定作为企业员工的福利费,在工资总额的14%以内扣除。
值得特别注意的是,为了增加成本,故意增加员工福利,增加经营干部的工资,建立工会等方法是不可取的。特别是在民营企业,增加工资必然会增加员工的个人所得税,增加的部分只能减少25%的企业所得税,但经营干部可能会增加45%的个人所得税。
若引用,可通过股权结构设计实现高管/骨干人员的薪酬福利,将高管工资最高45%的个人所得税转化为股权投资收入,适用20%的个人所得税,从而达到节税的目的,增加对员工的激励。
第三,商业招待费。
对于与企业生产经营相关的业务待费,按当年销售收入0.5%以下的税前扣除。
有鉴于此,由于项目需要安排人员参加各种会议、培训等业务,必须分别开具发票。
旅费、会议费、住宿费可以实际扣除,没有扣除限额,但业务接待费的40%不能税前扣除。
四、广告费用及商业宣传费用。
销售收入不超过15%的部分可以税前扣除,超过部分可以在未来纳税年度结转扣除。
备注:《企业所得税法实施条例》没有区分广告费和商业宣传费。事实上,在房地产行业,广告和商业宣传费有很多规划空间,15%的比例大多没有用尽政策。可选的方法是在税收优惠的情况下设立相关广告公司,然后向房地产开发公司开具发票,通过相关方转移利润来节税。
五、利用折旧进行纳税筹划。
在开发者购买固定资产时,在固定资产折旧金额的具体计算过程中,可以通过选择固定资产的提取范围、延长和缩短固定资产折旧期限、选择固定资产折旧法(直线法或加速折旧法)来节税。
6.合理选择扣除费用的标准。
在税法允许的范围内,尽可能多地支付当前费用,减少企业所得税,合法延长纳税时间。
备注:允许税前扣除的费用分为三类:
(1)允许根据实际情况全额扣除的项目,包括合理的工资、等。
(2)有比例限制的部分扣除项目,包括公益捐赠、业务接待、业务宣传、工会、员工教育等。
(3)允许扣除的项目,包括R&D费用和企业安置残疾人支付的工资。

(部分内容源于网络,侵删)

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2021-8-2 16:58
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